관리비가 옆 단지보다 비싼 이유 — 86%는 사람 값입니다

전국 단지의 공용관리비를 뜯어보니 인건비·청소비·경비비가 86%였습니다. 관리비가 갈리는 진짜 이유와, 우리 단지가 비싼지 판단할 때 봐야 할 조건을 정리했습니다.

관리비에는 정해진 요율이 없습니다

전기요금이나 수도요금은 나라가 요율을 정합니다. 관리비는 다릅니다.그 단지가 실제로 쓴 만큼을 세대별 면적으로 나눠 부과합니다. 그래서 옆 단지와 다른 것이 정상입니다.

전국 2,627개 단지를 집계하면 공용관리비 중간값이 ㎡당 1,060원입니다. 관리비 부과면적 110㎡(전용 84㎡ 정도)로 환산하면 월 12만원 안팎입니다. 다만 여기에 전기·수도·난방은 빠져 있습니다 — 그건 개별사용료라 따로입니다.

86%가 사람 값입니다

공용관리비를 항목별로 더해 보면 이렇습니다.

• 인건비 41.0% — 관리사무소 직원 급여와 4대보험
• 청소비 22.8% — 공용부 청소 용역
• 경비비 22.5% — 경비 용역
• 승강기유지비 3.3% · 시설유지비 3.0% · 수선비 1.7%
• 위탁관리수수료 0.9% · 나머지 열 개 항목 합쳐 4.8%

앞의 셋이 86.3%입니다. 관리비가 갈리는 이유는 결국 사람을 몇 명, 몇 시간 두느냐입니다. 경비를 24시간 두는 단지와 낮에만 두는 단지가 같을 수 없습니다.

그래서 비싸다고 손해가 아닙니다. 값이 싸다는 것은 그만큼 사람을 덜 쓴다는 뜻일 수 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 사는 사람이 정할 문제이지 숫자가 정해 주지 않습니다.

작은 단지가 ㎡당으로는 비쌉니다

경비 한 명, 승강기 한 대는 세대 수와 무관하게 드는 고정비입니다. 그걸 적은 면적이 나눠 지면 ㎡당 금액은 당연히 올라갑니다.

전국 단지의 세대당 관리비 부과면적 중간값은 97㎡입니다. 이보다 한참 작은 단지 — 소형 평형이거나 세대 수가 적은 곳 — 는 ㎡당이 높게 나옵니다. 실제로 72세대에 세대당 37㎡인 단지가 그 구 중간값보다 209% 높게 나왔는데, 바가지가 아니라 구조가 그렇습니다.

그래서 조건이 비슷한 단지끼리 견주셔야 합니다. 세대수와 평형, 준공연도, 관리방식이 비슷한 곳끼리 봐야 뜻이 있습니다.

지역에 따라서도 갈립니다

시도별 평균을 보면 서울이 가장 높고(㎡당 1,349원) 경북이 가장 낮습니다(850원). 1.6배 차이입니다. 인건비와 용역 단가가 지역마다 다르기 때문입니다.

같은 서울 안에서도 갈립니다. 구 사이에 30% 넘게 벌어지는 곳이 있습니다. 지역별 관리비에서 우리 동네 값을 확인할 수 있습니다.

우리 단지가 비싼지 볼 때

1. 총액이 아니라 ㎡당으로 바꾼다 — 집이 크면 총액도 큽니다. 그대로 견주면 큰 집이 늘 손해로 보입니다
2. 같은 지역, 비슷한 규모끼리 본다 — 세대수와 평형이 다르면 견줄 수 없습니다
3. 항목별로 뜯어본다 — 총액이 높아도 인건비 때문이면 서비스가 그만큼 있다는 뜻입니다. 수선비가 튀었다면 그달에 공사가 있었을 수 있습니다
4. 이상하면 내역을 요청한다 — 관리주체는 부과 내역을 공개하게 되어 있습니다. 관리비 조회하는 법에 창구를 정리해 두었습니다

줄일 수 있는 것과 없는 것

개별사용료는 우리가 줄일 수 있습니다. 전기·수도·난방은 쓴 만큼 나오므로 아끼면 바로 줄어듭니다.

공용관리비는 개인이 줄이기 어렵습니다. 경비·청소를 얼마나 둘지는 입주자대표회의가 정합니다. 정말 바꾸고 싶다면 그 자리에서 이야기가 되어야 합니다. 다만 앞서 본 것처럼 위탁관리수수료는 0.9%라, 흔히 지목되는 그 항목을 줄여도 고지서는 거의 안 바뀝니다.